Der Bundesgerichtshof hat  am 28. Februar 2018 (BGH Urt. v. 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17) einen schon lange geführten Meinungsstreit entschieden und klarheit für Vermieter hergestellt.

Im vorliegenden Fall beanspruchte der Vermieter vom Mieter direkt nach dessen Auszug aus der vermieteten Wohnung Schadensersatz, weil dieser in der Wohnung durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten Schimmel verursacht hatte. Es gab weiterhin Schäden an den Armaturen, Lackschäden an Heizkörper. Auch einen Anspruch auf Ersatz der durch die notwendigen Reparaturen notwendigen Leerstand machte der Vermieter unmittelbar, d.h. ohne eine Nachfristsetzung geltend.

Teilweise wurde eine solche direkte Schadensersatzforderung ohne vorherige Fristsetzung in der Rechtsprechung u. a. auch des Amtsgerichts Dresden für unzulässig gehalten, andere Gerichte waren schon immer vermieterfreundlicher. Die Grundsatzfrage, ob eine Fristsetzung entbehrlich ist, wurd enun vom BGH beantwortet.

Der Vermieter muss dem Mieter bei durch diesen verursachten Schäden keine Nachfrist setzen.

Etwas anderes gilt jedoch bei  Schönheitsreparaturen, wo nach wie vor eine Nachfristsetzung erforderlich ist. Dies führt manchmal im Einzelfall zu Abgrenzungsproblemen führen, insbesondere wenn die Rechtsprechung des BGH zur Abgrenzung von vertragsgemäßem Gebrauch und Schäden an der Mietsache herangezogen wird.

Der BGH hatte auch exzessives Rauchen in der Mietwohnung noch für vertragsgemäß erklärt,  soweit sich die Folgen der Abnutzung durch "normale" Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

Es wird daher ggf. auch weiterhin zu hochstreitigen Prozessen kommen, wenn es um die Frage geht, welche Kosten genau ersetzt werden müssen. Die Kosten für Schönheitsreparaturen werden auch weiterhin erst nach einer Nachfristsetzung zu erstatten sein, welcher Anteil von entstandenen Kosten z.B. beim Spachteln und Grundieren einer Heizung sowie dem notwendigen Endanstrich sich auf "Schäden" im Sinne des aktuellen Urteils bezieht, und welche Anteile von sog. Schönheitsreparaturen umfasst sind, die nur unter bestimmten Umständen auf den Mieter übergewälzt werden können, bleibt eine spannende Frage.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtberatung dar, sondern dient der Vorstellung der Rechtsberatungsdienstleistungen der Kanzlei Wiebusch Rechtsanwälte, Leopoldshöhe. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Ausführungen wird daher nicht gehaftet.